賃貸物件を所有している方にとって、雨漏り対策はとても重要な課題でしょう。雨漏りを引き起こすのは外壁や屋上の劣化だと思われがちですが、実は各戸のベランダ・バルコニーの劣化も一つの大きな要因です。そこで、今回はマンション・アパートなどのベランダやバルコニーについて、改修工事の方法やお手入れサインなどについて解説します。所有物件の管理にお悩みの方や、出来るだけ建物の寿命を延ばしたい方は、ぜひ参考にしてください。

バルコニーやベランダ防水の種類とお手入れサイン

ベランダやバルコニーに用いられる防水工事にはいくつか種類があるため、それぞれでお手入れが必要なサインが異なります。ここでは、それぞれの工法について劣化要因やお手入れサインについて解説します。所有されている物件がどちらに該当するか、事前に確認しておくことをおすすめします。

ウレタン防水

ウレタン防水とは、集合住宅のベランダなどにおいて最も多く用いられる工法で、ウレタン系樹脂の塗膜材を塗って防水層を形成します。そのため、狭く複雑な形状の場所や障害物がある場所にも対応できます。また、塗膜が硬化すればジョイントの無いシームレスな防水層になるため、減耗したり傷がつかない限りは雨漏りになるリスクが少なく、軽量で建物に負荷をかけないため、築年数が経っていても重ね塗りできるのもメリットです。

しかし、耐用年数が7〜10年と短い点がデメリットで、まずは紫外線や風雨に晒され続けると表面の塗膜が風化してチョーキング現象（粉状劣化現象）を引き起こします。そのまま放置してしまうと全体的に防水機能が低下しかねません。さらに、常に歩行する場所は塗膜が段々とすり減って薄くなり、最終的には防水層が破断したり剥離したりします。このように、ウレタン防水は日光や風雨による劣化や使い続けることによる劣化が起こるのが早いため、小まめな点検とメンテナンスが必須です。

 

シート防水

シート防水とは塩ビ製の防水シートを直接下地に貼り付ける工法です。工場生産されたシートを用いるため、施工の仕上がりにムラが出にくいですが、複雑な形状や凹凸のある床面へは加工が増えるため施工できません。そのため、平坦で障害物のない場所に適しています。最大のメリットは、ウレタン防水と比べると耐用年数が長い点です。事故的にシートが破断しない限り、施工してから5〜10年程度はメンテナンスが不要です。その後もトップコートを定期的に塗布すれば、15〜20年程度は防水機能を発揮してくれます。さらに、一般的な厚み1.5mm程度のシートではなく、高耐久・遮熱タイプなど2mm程度の厚さがあるシートを施工すればさらに耐用年数が長くなります。ただし、シート防水は防水専門業者でないと施工は難しく、先ほどもお話しした通り複雑な場所には施工ができません。ですから、耐用年数が長いからといって一概にどこにでも施工できるとは限らず、無理に施工しても水密性が確保できず、逆に雨漏りが起こりやすくなる可能性もあります。

シート防水の劣化サインは、主にシートの破断やふくれ、端末や立上りの押え金物周辺のシール劣化、排水ドレン周りのめくれなどです。この他にも角のシートにシワが寄っていたり、シートとシートのジョイント部が剥がれているとそこから雨水はすぐに侵入してしまいます。どれも一般の方でも目視で確認しやすいため、こまめに定期点検することをおすすめします。また、10年に一度プロに建物診断をしてもらいましょう。

 

FRP防水

FRP防水とは、不飽和ポリエステル樹脂の塗膜材と補強材となるガラス繊維を合わせた工法で、乾燥すれば継ぎ目のない防水層を形成します。寿命は10年程度ですが、5年周期程度にトップコートの塗り替えが必要です。非常に硬く傷つきにくい半面、柔軟性がないのがデメリットで、地震などで建物が動いた際にはその揺れに追従できず割れてしまう可能性があります。そのため、広いベランダやバルコニーには適しません。

劣化のサインはトップコートの剥がれやひび割れ、風化です。トップコートが剥離したり減耗すると中のガラス繊維がむき出しになり、放置すればFRP自体にも穴が空いてしまいます。そのため、定期的な塗装メンテナンスは必須で、さらにトップコートの状態を小まめに確認するようにしましょう。

 

 

防水はどのくらいの周期でメンテナンスすべき？

では、それぞれの防水工法において、どれくらいの周期で何をすればよいかをまとめてご説明します。それぞれのメンテナンス周期目安が分かれば、長期的な維持コストが見えてきます。

	ウレタン防水	シート防水	FRP防水
耐用年数 （＝全面改修時期）	7〜10年	15〜20年	7〜10年
メンテナンス周期	5年	10年	5年
メンテナンス内容	トップコートの塗り替え	塩ビシート用トップコートを塗布	トップコートの塗り替え

塩ビシート防水の場合はシート自体に着色されているため、トップコートは塗布されていませんが、メンテナンスとして塩ビシート専用のトップコートを塗布することはメンテナンスとして有効です。

 

ウレタン防水とFRP防水は、劣化により防水層が減耗していくため、全面的なやりかえが必要となります。そのため、メンテナンスも計画的に行う必要があります。

ウレタン防水の場合はホームセンターなどでも塗料を購入できるため、ご自身で補修しようと思う方もいますが、この行為は実はとても危険です。なぜなら、既存防水層と相性の悪い材料を選べば全体的に剥離する可能性もありますし、中途半端に手を入れてしまうとその後建物を建てた建設会社や防水工事をした施工会社、防水メーカーから保証が受けられなくなる可能性が高くなるためです。また、ひび割れをコーキングなどで埋めてしまうのも、雨漏りが悪化する原因となり得ます。劣化を見つけてしまうと「すぐにどうにかしないと」と思ってしまいがちですが、速やかにプロに相談しましょう。

 

賃貸物件はオーナー様にメンテナンス義務が！防水層を長持ちさせるためのポイント

ベランダやバルコニーは共用部にあたるため、維持管理はオーナー様の義務になります。しかし、借り手の方がいる以上小まめに点検する訳にもいかないでしょう。そのため、ベランダの防水層を長持ちさせるためには、借り手の方の協力が欠かせません。以下のポイントを周知するなど、所有者の方は徹底したルール作りをするようにしましょう。

・鋭利なものを置いたり使ったりしないようにしてもらう
・タバコなどの火気に注意してもらう（火の粉や燃えかすが落ちないようにしてもらう）
・テーブルやチェア、物置などを定位置に置きっ放しにしないでもらう
・人工芝や簡易デッキを接着しないでもらう

まず、ベランダで鋭利な道具を使って作業したり置いたままにすると、何かの拍子で防水層に傷をつけてしまうことがあります。その場合は耐久年数を迎えていなくても補修しなくてはいけなくなります。また、どの防水工法においても火気厳禁なので、タバコやBBQグリルの火の粉・燃えかすにも注意しなくてはいけません。そして、ベランダにテーブルやチェアをおいてくつろぐ方もいらっしゃいますが、定位置に置きっ放しにすれば脚の部分は劣化が早まります。そのため、都度出してもらうなど協力をしてもらいましょう。

よくあるトラブルが、借り手の方が勝手に人工芝や簡易デッキを接着してしまうケースです。そうなると定期点検がきちんとできず、補修の場合もそれを撤去してからでないと作業ができません。人口芝やデッキは置き型を設置するよう注意喚起しましょう。このように、借り手の方に少し意識してもらうだけで、防水層は長持ちします。ぜひ、集合住宅などを所有している方は早い段階からルールを決めて周知するようにしてください。

工事店はどうやって選ぶ？業者選びに困ったら関防協へご相談を！

工事会社を選ぶのに不安を感じる方は、ぜひ関東防水監理事業協同組合（関防協）へお気軽にご相談ください。当協同組合は、主に関東にある防水改修の会社で形成されているグループです。東京・神奈川・埼玉・千葉・茨城・栃木・群馬の関東地域に限らず、山梨・静岡・長野・新潟にも支部があり、計191社の正会員がおります（2019年11月時点）。また、年々進化し続けている防水工事についての教育活動も行なっており、適切な調査や提案ができる「防水改修調査診断員」の育成を実施しています。そのため、安心して防水トラブルについてご相談いただけます。当HPではマップ上での施工店検索もできるため、地域密着型の信頼できる業者をお探しの方は、ぜひご利用ください。また、下記コラムでは業者選びのポイントについて詳しく解説しています。合わせてご覧ください。

 

まとめ｜バルコニーやベランダの劣化を放置すると大問題に

今回は、マンション・アパートなどのベランダやバルコニーについて、改修工事の方法やお手入れサインなどについて解説しました。屋上と比べるとバルコニーやベランダの防水層は軽視されがちですが、劣化を放置すれば間違いなく雨漏りの原因に繋がり大きな修繕が必要となります。そのため、所有者の方は日頃から借り手の方の協力を仰ぎながら、小まめにメンテナンスすることを心がけましょう。防水工法の特徴や劣化サインを把握しておけば、早めに処置ができます。ぜひ、少しでも異変を見つけたり耐用年数が迫っている場合は、プロによる細かい調査を依頼してください。「どこに連絡していいか分からない」そんな方は、ぜひ関東防水管理事業協同組合のネットワークで信頼できる工事店を探してみましょう。都道府県別に登録業者を検索できるため、近くの工事店を簡単に見つけられます。少しでも防水に不安や不満を感じている方は、ぜひお気軽にご相談ください。

 

こちらもおすすめ！暑さや寒さ対策にも活躍する防水工事

防水リフォーム工事を検討中の方におすすすめなのが、「サーモコントロール断熱改修」です。屋上からの熱気や冷気を防水層で軽減できる上に耐久性も高く、空調機器の使用量を減らすこともできるため、省エネという観点からも注目されています。実際に施工されたお客様の声も紹介していますので、興味のある方はぜひご覧ください。

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