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過失や不注意による水漏れの原因
過失や不注意が原因であるマンションの水漏れの種類には具体的にどのようなことがあり、どのような防止対策が効果的であるのか考えてみましょう。
マンションには、分譲マンションであっても、賃貸マンションであっても個人の専有部分と共用部分があります。このうち、個人の専有部分、つまり、自宅内での水漏れにはどのような事故があるでしょうか？
- お風呂の水を止め忘れた
- お風呂の排水口に髪の毛が溜まっていて水が溢れてしまった
- 洗濯機のホースが外れているのに気づかず洗濯機を使用してしまった
- 洗濯機の蛇口を洗濯機使用後に閉めなかった為、水圧でホースが外れて水が大量にあふれてしまった
- トイレに流してはいけないものを流し、詰まらせてしまった
- ベランダの排水口に落ち葉が溜まっている時に大雨が降ってしまった
このような過失や手入れ不足が原因の水漏れは個人の責任です。分譲マンションの場合には管理組合に、賃貸マンションの場合には大家さんに連絡し、相談をして、被害を最小限に食い止める為、早急に修理をする必要があります。
一方、上の階から水が漏れてきた、天井や壁にシミができているという場合には、その部屋の住民が水漏れの原因を引き起こしているとは限りません。しかも、何が原因で水が垂れてきたり、シミができたりしているのかも特定できません。
このような場合にも分譲マンションであれば管理組合に、賃貸マンションであれば大家さんに早急に連絡し、原因の特定と対処を依頼しましょう。すぐ上の階の部屋が原因であるとは限らないので、個人で推測して行動するより、管理責任者に相談する方がトラブルの発生を避けられます。
マンション所有者や管理組合が責任を負う水漏れの種類
屋上や壁など共用部分の劣化が原因で発生する水漏れが発生してしまうと、下の階の部屋に水漏れ被害が及んでしまうことがあります。
天井にシミができるという時点で水漏れが発覚しただけでも問題ですが、水が垂れてしまったりするような事態になると、大きな被害になってしまいます。一部屋に水漏れをするだけではなく、建物全体の壁にシミができてしまうこともあります。
このような事態が起きてしまう原因には、共用部分の管理不足が挙げられます。経年劣化によって水漏れを起こす恐れのある場所は壁などもありますが、配管や屋上が多くなっています。
配管の経年劣化と管理不足による水漏れ
給湯や給水、排水などの配管は、共用部分にあたる場所と個人の専有部分にあたる場所があります。共用部分にあたる場所の配管は賃貸マンションの所有者や管理組合が適切な時期にメンテナンスをする必要があります。配管のひび割れや接続部分の不具合などが発生していないかどうか定期的に点検をすることが水漏れのリスクを低下させます。
屋上の経年劣化と管理不足による水漏れ
屋上からの水漏れには管理不足と防水層の劣化が挙げられます。
ドレンの詰まり
屋上の排水口に落ち葉や砂ぼこりなどが詰まったままになっていると、雨水が排水されず、水たまりができてしまい、雨漏りが発生します。
防水層の経年劣化
防水層とは、雨水から建物を守る為にビルやマンションの屋上に施されている必要不可欠な措置です。この防水層が劣化したままになっていた場合、マンション全体に漏水してしまうような深刻な事態になる恐れがあります。それでは防水層が劣化するとどのような現象が起こるのでしょうか？
防水層が膨れる
コンクリート内の水分が水蒸気となって防水層を押し上げると防水層が膨れます。これが進行して、防水層のジョイント部(重ね部)が剥がれる口開きと言われる状態になってしまいます。そして剥離した部分から雨水が侵入し、雨漏りに繋がります。
保護塗料が摩耗する
防水層の表面に塗装されている保護塗料は、永遠にその役割を果たし続けられる訳ではありません。屋上は常に紫外線や雨風に晒されているので、経年で徐々に摩耗していきます。保護塗料が摩耗すると、防水層が保護されなくなり、防水層の劣化が進行することで、雨漏りに繋がります。
ひび割れ
コンクリートは強靭である一方、外気温の変化や乾燥によって、膨張したり収縮したりする性質があり、ひび割れを起こすことがあります。このひび割れから雨水がコンクリート内部に沁み込むと防水層の劣化に繋がります。
皺や損傷
防水層の表層に強風などで重いものが飛んできたり、経年劣化が進行して収縮したりといった現象が進行した場合シートが破損し、雨漏りに繋がる危険性があります。
これらの原因により水漏れが発生した場合には、賃貸マンションでは所有者、分譲マンションでは管理者に責任が発生します。
個人の専有部分でお風呂が溢れたなどの水漏れが発生した場合、下の階の部屋への被害だけですが、屋上からの水漏れは屋上の下の階の部屋全てに被害が及ぶ可能性があります。
また、屋上からの雨水が壁を伝って壁全体に沁み込んでいくこともあります。損害賠償が保険で賄われるとしても、大家や管理組合への信用度は低下してしまいます。その為、屋上防水は常に完璧な状態にしておくことが重要です。
マンションの水漏れを防ぐ為に必要な調査とメンテナンス
屋上からの水漏れは経年劣化と管理不足によって起こります。まず初めに「押えコンクリート仕上げ」の診断チェックポイントを確認しておきましょう。
「押えコンクリート仕上げ」の診断チェックポイント
雑草の繁殖 伸縮目地部分に雑草が生えている状態。 根が防水層を浸食する。
押えコンクリートのヒビ割れ 気温の変化、乾湿の変化により押えコンクリートがヒビ割れ及び劣化している状態。
伸縮目地の不良 伸縮目地が押えコンクリートの挙動により突き上げられている状態。
立ち上がり部亀裂 立ち上がり部モルタル仕上げ面が、挙動により亀裂が発生している状態。
ドレンの詰まり 排水溝に、泥や繁茂した植物が詰まり、雨水を排水する力が衰えている状態。
「露出アスファルト防水」の診断チェックポイント
防水層のフクレ 押防水層の下に水が入り、膨れている状態。
基材の露出 防水層の劣化により、防水層の基材が露出している状態。
ジョイント（重ね部）の剥離 防水シートのジョイント部の接着が弱まり、剥離を起こしている状態。
ドレン周辺部の防水層の破断 ドレン周辺部の防水層が劣化• 破断している状態。
水切り不良 防水層端部、笠木アゴ裏に水切り目地が無い為、雨仕舞が不良になっている状態。
立ち入り隅ジョイントの口開き 立ち上りのジョイント部の接着が劣化し、防水層に隙間ができている状態。
「シート防水」・「塗膜防水」・「外壁／笠木」は下記から詳しくご覧いただけます。
上記のチェックポイントの中に一つでも該当する項目があった場合には、水漏れの危険性が迫っています。ただ、その兆候を見逃さない為に毎日監視し続けることはできません。排水口に落ち葉が溜まっているかどうかは、台風や強風の後に見回ることで回避できるかもしれませんが、防水層の劣化の兆候を見極めることはとても難しいことです。
素人目で見てもこれは不味いのでは？と思った時にはすでに危険な時期に突入しているとも言えます。その為、適切な時期にメンテナンスをすることが非常に重要です。そして、適切な時期を見極める為には、水漏れの調査をすることが大きな助けになります。
屋上の適切なメンテナンスをすることでマンションの水漏れを防ぐことは、住民への被害を発生させないことに繋がります。住民に被害を与えないということは、住民との信頼関係が確実になることとマンションの資産価値を向上させることに繋がります。
屋上が確実に水漏れを起こさない状態になっているかどうかを知るためには、防水調査をすることをお勧めします。
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また、年々進化し続けている防水工事についての教育活動も行なっており、適切な調査や提案ができる「防水改修調査診断員」の育成を実施しています。
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